マンション購入において頭の痛い大きな問題が住宅ローンをどう組むかについてです。
そこで、わたしがマンションを購入した際に調べたことや自分で考えたことをもとに、住宅ローンについてテーマを分けながら数回にわけて記事を書いていきます。
今回のテーマは、「ローンの金利タイプ」についてです。
（わたしはプロのFPではないため、一個人の体験や意見としてお読みください。周囲に聞ける人がいないといった方の参考になればと思っています。）
このブログを書いた人：ぷーたん2号地味に会社員を続けているが、メンタルが弱い（不安症）ためか、一つのことを考え始めると頭から離れず執着する性格。マンション購入においてもいろいろと調べ、悩み、条件を変え、歩き回った末にやっとこさ希望の物件の購入に至る。
ローンの金利タイプ
住宅ローンの金利には、大きく分けて変動金利・固定金利があります。
さらにいうと、両方まぜた変更固定金利を含めた3種類になります。
ここはわたしが説明するより、わかりやすいサイトがあったので紹介します。
失敗しない住宅ローンの組み方をFPが解説！ 家賃と同額ローンが危険な理由
それぞれざっくりと以下の特徴があります。
- 変動金利：金利は固定よりも低め😊。金利が変動するので将来あがるリスクもある😰
- 固定金利：金利は固定。変動金利より高め😰。金利が一定のため予算計画が立てやすい😊
- 固定金利選択型：金利は一定期間は固定で、その後変動金利に切り替わる。
どの金利タイプにすべきか
紹介した記事に「最終的にどの金利タイプがお得なのかを、住宅ローン契約前に判断することは不可能」と書いてあります。専門家がいうのだから間違いないでしょう。
特に、借りる期間が長くなるほど、将来の金利や自分の収入は読めなくなるため、どちらが得かを判断することは難しくなるのだと思います。
「固定金利」については、わたしがマンション購入時に読んだ書籍では、損か得かという問題ではなく「無難」だと書いてありました。将来の金利までわかっているので、金利がこれ以上あがるというリスクを回避するという点で無難ということのようです。
「固定金利選択型」ついては、一定期間は金利が変わらず、金利も固定期間より低いため「良いとこどり」と書いてあるところもあれば、固定期間が短く金利も変動金利より高いため「悪いとこどり」という意見もあります。
これらのことを踏まえると、固定金利か変動金利かは、損得ではなく、自分が返しやすいのはどちらかで判断するのが良いと思います。
40代後半独身でマンションを購入したわたしの場合
結論からいうと「変動金利」にしました。
借りる前は「変動なんて怖い。返す額が確定している固定の方が良い」と思っていました。
ではなぜ変動にしたのかというと…・
変動金利にした理由
変動金利に決めた理由は以下の4つです。
- 理由1：固定金利より変動金利の方が金利が低い
- 理由2：低金利時代が続いており、今後もしばらくはこの傾向は変わらないので、変動にしておいた方が得（あれ？やっぱり損得で決めてたわ）
- 理由3：仮に金利があがっても、急に高騰するわけではない
- 理由4：ローン金利の上昇は事前にわかるので、金利が上がったタイミングで繰り上げ返済をすればいい
理由１：固定金利より変動金利の方が金利が低い
変動金利は固定より金利が安く、固定金利が1％以上に対し、変動金利は0.5%以下と安いためです（それでも銀行の預金の金利0.01%単位に比べると高く感じますが）。
理由2：しばらくは低金利が続くと考えた
今後、金利があがると考える場合は、固定金利にしておいた方が良いですが、住宅ローンは長年低金利時代と言われており、今後上がったとしても、しばらくは低金利が続くと思ったためです。
理由3：金利は急にはあがらない
一般的に政府が金利をあげるときは、急激にあげることはないと本で読みました。
調べたところ「5年ルール」、「125%ルール」というものもあるらしいです。詳しくは、この後の「素朴な疑問」をご覧ください。
理由4：上がったタイミングで繰り上げ返済すればよい
これは不動産屋に言われたことですが、書籍でも上がるタイミングで繰り上げ返済をするのが良いと書いてありました。事前にわかるというのは、ニュースなどでわかるという意味だと理解していましたが、「5年ルール」という制度のためもあるかと思います。
いずれにしても、金利があがるとわかった時点で繰り上げ返済をすれば、借入金額を減らすことで利息額を抑えられるので良いと思いました。
購入後に気づいたこと
これらの理由をもとに変動金利にしたのですが、この記事を書くために改めて調べていて、
「5年ルール」、「125%ルール」は自分には適用されないとわかりました。
返済方法には「元金均等方式」と「元利均等法式」があるのですが（別の記事でまたとりあげます）、「5年ルール」、「125%ルール」は、「元利均等法式」の場合に適用される制度とのことで、「元金均等方式」を選んでいるわたしには無縁でした。
軽く衝撃を受けましたが(^-^;)、購入時にこのルールを知っていたわけではない（または忘れていた）ので）、まぁいいかとも。
いずれにしても、金利の上昇はニュースや毎月の明細を見ていればすぐに気づきますし、庶民がパニックになるような急激な金利上昇はないと思いますので（段階的にはありそうですが）、金利があがったタイミングで繰り上げ返済するという対策は可能です。
ということで、わたしが変動金利を選んだ理由を改めてまとめると：
- 固定金利より変動金利の方が金利が安い
- しばらく低金利が続くと思っている
- （金利があがっても急騰するわけではない）
- 金利が上がった時点で繰り上げ返済すれば良い
ためとなります。
住宅ローンに関する素朴な疑問
ローンについて調べると、いろいろな疑問が生まれてくるので、金利に関して調べたことをいくつか紹介します。
Q：そもそも住宅ローンの変動金利がもとにしている金利って？
これは実はわたしもよくわかっておらず、この記事を書くにあたって調べたところ「短期プライムレート」という金利だと知りました。
「短期プライムレート」の金利と言われても良く分からず、日ごろからチェックもしてませんが、ニュースを見ていれば住宅ローンの金利変動は耳に入ってくると思っています。
Q：変動金利が変わるタイミングは？
年に2回で、4月と9月が多いとのことです。わたしが利用している金融機関は4月と10月でした。
Q：変動金利から固定金利に変えることはできる？
金融機関によるようです。
例えばauじぶん銀行の場合は、変動から固定への切り替えはいつでも可能と記載があります。
Q：よく耳にする「5年ルール」「125%ルール」とは？
よく耳にするかはわかりませんが、ローンについて調べた人は知っている人も多いかもしれませんわたしは適用されないので知らなかったですが（または、ほぼ忘れていた）。
5年ルールとは
5年ルールとは、金利が見直されても、返済額の見直しは5年に1回しか行われないという制度で、金利が上がっても、5年の間の返済額は、従来払っていた金額と変わらないというものです。
ただ、よくよく調べると、金利が適用されないのではなく、月々の元金と利息の内訳が変わることで、月々の返済額を従来と同額にするということのようです。
例えば、
元金8万＋利息2万＝10万円を毎月返済していた場合、
金利があがったことにより返済額が、
元金8万＋利息3万＝11万円になるのではなく
元金7万＋利息3万＝10万円になるといったことです。
よって、結局は金利上昇により利息が増えるという影響は少なからず受けます。
ただし、増える金額に上限が設けられており、それが次に説明する「125%ルール」です。
125%ルールとは
125%ルールとは、5年ルールの適用が終わり、6年目から金利上昇分で利息が増えたとしても、総返済額は、従来の返済予定額の125%までに上限が抑えられるという制度です。
例えば、
当初の返済総額が、元金＋利息＝100万 だったとして、
金利上昇により、元金＋利息＝150万 に計算上なったとしても
返済総額は、125万円以上にはならないということです。
ただし、さきほど書いたように「5年ルール」や「125%ルール」は、「変動金利」の「元利均等法式」を選んだ際に適用される制度とのことで、わたしのように勘違いしないよう注意しましょう。
以上、「住宅ローンはどうする？：金利タイプについて」でした！
