住宅ローンどうする?:返済方法(元利均等と元金均等)について

おひとりさまマンション購入のローン返済方法 マンションの購入費用・ローン・税金

マンション購入において頭の痛い大きな問題が住宅ローンをどう組むかについてです。
そこで、わたしがマンションを購入した際に調べたことや自分で考えたことをもとに、
住宅ローンについてテーマを分けながら数回にわけて記事を書いていきます。

今回のテーマは、「返済方法」についてです。
ローンについてここまで、頭金、月の返済額と返済期間、金利タイプまで書いてきましたが、さらにまだ考えることがあるのかって感じですね。
でも、ここまでくれば山は越えつつあると思います。

(なお、わたしはプロのFPではないため、一個人の体験や意見としてお読みください。周囲に聞ける人がいないといった方の参考になればと思っています)

このブログを書いた人:ぷーたん2号
地味に会社員を続けているが、メンタルが弱い(不安症)ためか、一つのことを考え始めると頭から離れず執着する性格。マンション購入においてもいろいろと調べ、悩み、条件を変え、歩き回った末にやっとこさ希望の物件の購入に至る。
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返済方法の種類:「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」という2種類があります。
間違い探しのようにどこが違うのかと一瞬思ってしまいますが、よくよく見ると「元」と「元」で一文字異なります。見た目は一文字違いですが、返し方が明確に異なり、どちらを選ぶかで返済金額も変わってきます。

元利均等返済とは

金(借りた金額)」と「息」の合計額が毎月一定になる支払い方法です。

例えば、月の返済額を10万にしたという場合:
1か月目:元金9万+利息1万 =10万円 だったのが
10か月目:元金9.5万+利息0.5万=10万円 といったように、
月の返済総額は一定のまま、元金と利息の割合が変わっていきます
(上の計算はあくまでわかりやすく説明するための例です)

年月が経つほど借りている金額が減り、その分だけ利息も少なくなってくるため、
最初は、元金70%:利息30%だったとしても、徐々に元金75%:利息25%といったように利息の占める割合が減っていきます。

元金均等返済とは

一方、元金均等返済では、月々の返済額のうち元金は常に一定金額を支払うというものです。

例えば、月々に返す元金を10万とした場合
1か月目:元金9万+利息1万 =10万 だったのが
5か月目:元金9万+利息0.5万 =9.5万といったように、
月の返済総額のうち、元金は常に一定のまま、利息分が減っていきます。

年月が経つほど借りている金額が減り、その分だけ利息も少なくなってくる点は元均等と同じですが、元均等の場合は、利息が減る分だけ月の返済総額も減っていきます

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元利均等返済と元金均等返済のメリット・デメリット

わたしの理解ではこんな感じです。

メリット デメリット
元利均等返済
(元金も利息も一定の返済)
毎月の返済が一定額のため返済計画を立てやすい 支払い総額が大きくなる
元金均等返済
(元金だけ一定の返済)
返済総額が「元利均等」よりも抑えられる 返済当初は支払額が大きくなる

元利均等では、「支払い総額が大きくなる」点がデメリットと言われています。これは、元利均等と比べて元金(仮りたお金)の返済に時間がかかる分、利息も減らないため、総支払額が大きくなるというわけです。

一方、元金均等では、「返済当初は支払額が大きくなる」点がデメリットと言われています。
ただこれは、年月が経つにつれて支払い総額が減っていくことを逆に言い換えただけとも思っております。

ちなみに、「元利均等」と「元金均等」がなかなか覚えられないのですが、命名の仕方のせいじゃないかと思っています。
「元均等」=元金だけ均等 なので、
「元均等」=金利だけ均等 なら覚えやすいのですが、
「元均等」=元金と金利の合計額が均等って…。
だったら「元金利均等」とか「返済総額均等」とかいう名前にしてくれれば良いのにと思うのはわたしだけだろうか。

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40代後半独身でマンションを購入したわたしの場合

話が逸れましたが、結論からいうと、わたしは「元金均等返済」にしました。

理由はずばり、返済総額が元利よりも安いから です。
「元金~」より、「元利~」(面倒なのでもう略して書く)の方が、月の返済額が一定なので返済計画が立てやすいので良いという意見もありますが、「元金~」の方は、返済額が変動はすれこそ、減っていくだけなので気になりませんでした。

また、「元金~」は、返済当初の支払い総額が大きくなる点がデメリットとのことですが、始めから無理なローンを組んでいなければ、この点も特に問題ないと思いました。
何より利息の金額を抑えることが一番!と思い、わたしは「元金均等返済」を選びました。

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返済方法は変えられない

返済方法は一度決めると後から変えられないので、その点は悩みどころかと思います。
低金利時代、どちらを選んでもあまり変わらないという意見もありますが、やはり借入金額が大きいほど差がつきます。

ただ、どちらを選んだ場合でも、月額の支払いが思ったより厳しいと思ったら、繰り上げ返済をすることで調整する方法もあります。繰り上げ返済をすれば、借入金額を減らして利息分を抑えたり、月々の返済額を減らしたりと後から調整することも可能です(その分、現金を手元に置いておく必要はありますが)。

そう思っていたこともあり、わたしの場合は返済方法についてはほとんど悩まずに決まりました。

以上、「住宅ローンどうする?:返済方法(元利均等と元金均等)」についてでした!


住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本

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