長期修繕計画でみるべきポイントと実際の書類を比較してみました

長期修繕計画のチェックポイント マンションの選び方・調べ方

物件の購入において確認すべき重要な書類の一つが「長期修繕計画書」です。
長期修繕計画書とは、将来予想されるマンションの修繕内容・実施周期・費用を記載したもので、マンションの資産価値を維持するために重要なものです。修繕積立金も、この計画書をもとに算出されます。

ただ、重要だとはわかっていても、何の前知識もなしにいきなり長期修繕計画書を見ても、適切に作成されているのか判断するのは難しいです。
そこで今回は、長期修繕計計画書をテーマに、わたしがマンションを探す際にどのあたりをチェックしたかや、購入したマンションが実際にどのような内容になっているかについて書いてみたいと思います。

(なお、わたしは不動産のプロではないため、一個人の体験や意見としてお読みください。周囲に聞ける人がいないといった方の参考になればと思っています)

このブログを書いた人:ぷーたん2号
40代アラフォー(というかほぼアラフィフ)でマンションを購入。地味に会社員を続けているが、メンタルが弱く、一つのことを考え始めると頭から離れず執着する性格。マンション購入においてもいろいろと調べ、悩み、条件を変え、歩き回った末にやっとこさ希望の物件の購入に至る。
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長期修繕計画のチェックポイント

マンションの長期修繕計画については、書籍やサイトなどいろいろと情報があるので、それをもとにある程度チェックすべき点がわかります。
ただ、計画書として形式が統一されているわけではないようで、項目名や記載されている順番、カテゴリの分け方などが違う部分があり、単純に比較しづらいのが難しい点です。

以下は、わたしが購入の際に参考にしたサイトの一つです。
参考サイト:長期修繕計画のチェックポイントと注意点とは?

このサイトでは、チェックポイントの項目を以下ようにカテゴリにわけて説明しています。

  • 屋根(屋上)
  • バルコニー
  • 廊下
  • 外壁
  • エントランス他共用部
  • 窓(サッシ)
  • 給水設備
  • 排水設備
  • 消火栓、消防設備
  • 鉄部
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40代でマンションを購入したわたしが実際にチェックしたポイント

わたしが購入を検討する際は、事前に長期修繕計画書のコピーを貰い、家で時間をとって確認をしました。
すべての内容を細かく判断はできませんでしたが、サイトや書籍などの情報源から得たチェックポイントを見本として、項目や修繕周期が妥当かどうかを確認しました。

項目名が全く同じでなくても、同じ意味の言葉が使われている個所(例:「屋上」と「屋根」、「外壁」と「外装」など)や内容を見てある程度は判断が可能です。

特に重視をしたのが、水回り(給水設備・排水設備の取替)や外壁塗装の修繕周期です。
水回りは生活に直結する個所であり、外壁は見た目や耐久性に影響するため、記載されていない場合は購入候補から外しました(ほとんどのマンションでは記載されていたと記憶しています)。

入居者の同意があれば後から修繕計画に加えることもできますが、その場合は高額の一時金を徴収される可能性もあります。
よって、計画書をぱっと見るだけのときでも、配管の交換と外壁が含まれているか必ず確認するようにしました。

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実際の修繕計画と比較

では、さきほど紹介したサイトに記載されているチェックポイントと、実際に購入したマンションの計画書を比較し、記載の違いを見てみたいと思います。

ちょっと見づらいかもしれませんが、左がさきほどの参考サイトの内容、右が実際にわたしが住んでいるマンションの記載内容です。

修繕計画比較

まず、見ておわかりかと思いますが、カテゴリーの項目名がところどころ微妙に違います😑。
「給水設備」「排水設備」あたりは一緒ですが、それ以外は、左(参考見本)では「バルコニー」「廊下」といった区分が、右(実際に購入したマンション)では「床防水」の括りになっていたり、左は「窓」のカテゴリーに入っている窓サッシの取替が、右は「建物・金具」に含まれていたりします(しかも、取替じゃないけど大丈夫か🙄?)。

左の参考見本と右の実際の書類では、項目の分け方が一部異なっているので、内容の違いが比較しづらいですが、それでも給水・排水・外壁ほか、おおよその項目は含まれていると判断できます。

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修繕計画は後から変えることもできる

先ほども少し触れましたが、修繕計画は入居後でも理事会で話し合って変えることができます。
聞いた話では、修繕計画書はテンプレートに合わせて作っているため、余計な項目が入っている場合もあるそうです(その時点でどうかと思いますが…😐)。

そのような余計な項目の有無はできるだけ早期にチェックしたいものですが、修繕周期の変更は様子を見ながら変えていく必要があるので、いずれにしても入居後に修繕計画の見直しは必要になってくるのだと思います。
とはいえ、素人にはどこに抜け漏れがあるか判断しづらいので、管理会社に相談しながら進めることになります。

こういった点は入居後の話になりますが、いずれにしてもマンションを買う際は、修繕計画書に最低限の項目が入っているか(中古マンションの場合は計画通りに実施されているかも)をチェックし、あとは信頼できる管理会社かどうかを調べることが重要かと思います。

ということで以上、「長期修繕計画でみるべきポイントと実際の書類との比較」でした!

▼わたしが当時参考にした書籍です▼
中古を探していた頃も、マンションの条件を決める際に参考にしていました。


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