評価額が同じなのに固定資産税が上がった理由を調べてみた

マンション所有者にとって避けて通れないのが毎年の固定資産税。
今年は3年に一度の評価替えの年なので、税額が上がらないよう今から祈っています。
といっても実は、わたしの場合、去年の時点で前年よりも税金が増えてました。
増えた理由がずっと気になっていたので、今年の納付状が届く前に、前年の固定資産税が上がっていた理由を調べてみました。

評価額とは

固定資産税の元になる金額に、土地や家屋の評価額というものがあります。
マンション購入を検討してる方や既に住んでいる方は知っている人も多いと思いますが、簡単に書いておきます。

評価額とは、わたしの理解では以下の通りです。

• 不動産鑑定士などの専門家が、あらゆる条件に基づいて土地や家屋の価値を算出する
• 評価は3年に一度見直しが実施される（自分の住んでいる物件が建築されてから3年ごとではなく、評価替えの年は全国一律）
• 固定資産税は、この評価額を元に税率などを掛け合わせて決められる

この記事を書いている令和6年は評価替えの年なので税額が変わることは覚悟しているのですが、昨年になぜか税金が上がっていたことが納得いかずモヤモヤしていました。

固定資産税が上がった理由

令和4年と5年の納付書を穴の空くほど見比べてみたところ、二か所の違いに気づきました。
（納付書のキャプチャをぼかして載せようと思いましたが、市によってフォーマットが違うようなのであまり参考にならないと思いやめました。自分で納付書をお持ちの方は、同じ項目が明記されていると思うのでご確認くださいませ。）

理由１：都市計画税

持ち家の所有者には、固定資産税とは別に都市計画税が課されます。固定資産税と一緒に払うので一括りに言っていますが、正確には2種類の税金を納めていると思っています。

都市計画税とは、文字通り都市計画（地域の発展とやら）に使うためのお金で、特定の地域に課される税金です。特定のとはいっても、住居地域であれば課されているエリアは多いのではないでしょうか。

納付書を見たところ、都市計画税の個所が昨年より上がっていることがわかりました。
調べたところ、都市計画税の税率は上限が0.3%と決まっているだけで、住んでいる地域によって税率が異なるようです。わたしが住んでいる地域では0.3%未満だったところ、昨年になって税率が上昇したようです😭。
その結果、納付額が高くなってしまいました。

理由２：按分税額（あんぶんぜいがく）

都市計画税とは別に、固定資産税の内訳で「按分税額」という個所も上がっていることに気づきました。それ以外の項目（課税標準額、算出税額、控除・差引税額）は前年と同様で、評価替えの年でないので同じ額なのは当然なのですが、なぜか按分税額という個所だけ値上がりしていました。

按分（あんぶん）とは、マンション全体に対する自分の持ち分の割合とのことですが、持ち分が増えるわけはありません🙄。この個所だけ値上がりした理由が調べてもわからず、思い切って市役所に聞きに行くことにしました。

市の窓口に聞きに行く

謎の按分税額について電話で聞いても良かったのですが、わたしのスマホ格安プランは５分以上話すと一気に高額料金になってしまうため、直接聞きに行くことにしました。

総合受付で固定資産税について聞きたいことがあると伝えたところ、市民税課に案内され、さらにそこから納税課に案内されました。
クレーマーだと思われないよう気を遣いつつ😅質問内容を伝えたところ、待つこと数十分。とりあえずわかったのは、担当者でも税額の計算式は即答が難しいほど複雑怪奇らしいということです。やはりわたしが日ごろ感じている「市民に突っ込まれないようあえて複雑にしているのでは疑惑」は、あながち間違ってないんじゃと思ったり🙄。

負担水準とは

やりとりの結果、「負担水準」という個所の数字が上がっていることが理由だとわかりました。
納付書の内訳で、宅地（部屋や公衆用道路など）にだけ記入されている項目です。この数字が上がることで、なんやかんやで固定資産の按分税額が増額するようです。
そのロジックや負担水準とは何かということまでは聞けなかったので、帰って自分で調べてみました。（窓口の方は嫌な顔せず丁寧に教えてくれたのですが、わたしの理解が及ばずこれ以上は聞けまい…と思いました）

みずほ不動産のサイトによると、負担水準とは

土地の固定資産税課税標準額を決定する際に用いられる数値をいい、その土地の課税標準額が固定資産税評価額との比較から見てどの程度の水準にあるかを示す指標である。

具体的には、次の算式によって算出される。
「負担水準＝前年度の固定資産税課税標準額 ÷ （今年度の固定資産税評価額×課税標準の特例率）×100」

負担水準が低い場合には、固定資産税額が急激に増加しないように一定の調整がなされる。

とのことです。

正直なんのこっちゃという感じなので、とりあえず計算に使われる変数なのねくらいですっ飛ばしましたが、注目すべきはこの一文です。
「負担水準が低い場合には、固定資産税額が急激に増加しないように一定の調整がなされる。」

要はわたしの理解が正しければ、この数字はいかようにも変更され得るということです😱。
ただ、「急激に増加しないよう」という気遣いは確かにあるようで、わたしの場合も按分税額の増分はわずかでした。

結論：固定資産税に影響するのは評価額だけではない

按分税額が上がるロジックは理解しきれませんでしたが、少なくともわかったことは、評価額見直しの年だけでなく、固定資産税額・都市計画税額に影響する要素は

• 都市計画税率
• 負担水準額
• 減税処置の適用有無

などがあり、評価替え年以降の3年は据え置きだから安心…ではないということです。
3つ目の「減税処置の適用有無」は、窓口の担当者の方に教えていただいたことで、固定資産税の計算にはいろいろな減税処置も含まれているので、それがなくなると税額が変わる（上がる）ことになるとのことです😱。

評価替えの年はもちろんですが、そうでなくても「去年と同じ金額だけ用意しておけばオッケー」とは思わず、少し余裕を持っておこうと思いました（建物の評価額が下がって、その他の増額分と相殺されれば良いんですけどね）。

以上、「評価額が同じなのに固定資産税が上がった理由を調べてみた」でした！